Правила игры для арендатора
Подводные камни есть везде. И тому, насколько их много при аренде коммерческой недвижимости, посвящена эта статья. Чтобы грамотно обойти возможные ловушки, рассмотрим права и обязанности арендатора помещения, а также какие документы нужны для того, чтобы обезопасить сделку.
Наиболее распространенные подводные камни
- Залог или арест, под которыми может находиться помещение. Правда, есть вариант, что объект залоговый, но имеется разрешение на сдачу в аренду.
- Планировка. Если не обратить внимание на то, что фактическое расположение помещений не совпадает с проектным, то можно схлопотать немаленький штраф. То же самое можно сказать по поводу отдельного входа – если он есть, то проверяйте, чтобы это было отображено в документах.
- Использование объекта в соответствии с его назначением. Этот момент прописывается в договоре и за его несоблюдение также налагается штраф.
Виды коммерческих помещений
Арендуемая недвижимость коммерческого типа условно делится на 4 основных вида:
- готовые здания для определенной деятельности (спортивные комплексы, отели и т.п.);
- для размещения офисов. Это могут быть как отдельные здания, так и их отдельная часть;
- помещения, приспособленные для торговли (как целые торговые центры, так и отдельные магазины);
- промышленные (склады, заводские помещения, цеха и т.п.).
Есть еще отдельные категории, которые не являются коммерческими по определению, но могут быть использованы для привлечения прибыли. К ним относятся квартиры под аренду, различные клубы и центры досуга. В целом, для каждого из этих помещений действуют одинаковые правила и законодательные нормы.
Что необходимо для аренды
Пакет документов, необходимых для аренды коммерческого помещения, как правило, постоянный. Для составления договора будет достаточно перечисленных ниже бумаг.
От собственника:
- В первую очередь, это – подтверждение права собственности. Собственник обязан предоставить документальные свидетельства того, что он действительно является владельцем сдаваемого помещения. Идентификаторы этих документов обязательно прописываются в договоре.
- Если собственник является физлицом, состоящим в браке, и если сдаваемый объект приобретался после его заключения, то необходимо заверенное согласие супруги(а) на аренду. Разумеется, необходим и паспорт.
- Если аренда коммерческих помещений будет проводиться у юрлица, то необходима выписка из ЕГРЮЛ, свидетельство о регистрации, учредительный договор, устав и документальное подтверждение полномочий директора (здесь также нужно заверенное согласие супруги(а) и/или учредителей).
- Также отдельное внимание необходимо уделить технической документации. В частности, реальная планировка помещения должна соответствовать документальной.
От съемщика:
- Свидетельство, подтверждающее госрегистрацию юрлица (выписка из ЕГРЮЛ), выписка (свидетельство) о постановке на учет в налоговой, документальное подтверждение полномочий директора.
Этих документов достаточно, чтобы в правовом поле урегулировать любые вопросы, которые могут возникнуть в процессе эксплуатации помещения.
Права и обязанности
Принято считать, что обязанности арендатора просты – вносить вовремя арендную плату и ничего не ломать. В целом, все так и есть. Также требуется использовать съемное помещение по прямому его назначению, что должно быть прописано в договоре аренды.
Что же касается такого пункта, как права арендатора, то (как и обязанности) они должны быть четко прописаны в договоре. Если иное не указано, то к ним в обязательном порядке стоит отнести возможность требовать от арендодателя качественной работы всех коммуникаций и устранения всех возможных недостатков, которые могут возникнуть в процессе эксплуатации не по вине арендатора. Также не помешает прописать в договоре наличие/отсутствие возможности сдавать помещение или его часть в субаренду, а также проследить, чтобы расторжение договора арендатором не налагало на него дополнительной ответственности.
Как показывает практика, все вышеперечисленные моменты нужны только при судебном урегулировании споров, возникающих в процессе эксплуатации арендной недвижимости. Гораздо важнее иметь хорошие отношения с арендодателем, чтобы полюбовно решать абсолютное большинство вопросов. Впрочем, это не должно помешать скрупулезно относиться как к составлению договора, так и к его соблюдению, что всегда должно подтверждаться документально (выписки, чеки, акты и т.п.), потому как ситуации бывают разные.
